27 四月

疫情和外国买家税对多伦多房市的影响,有什么区别?

安省在2017年4月21日实施NRST(外国买家税)之后,很多人受到了极大的损失,也有很多人得到了丰厚的收益。当然,和很多人没有关系,因为,如果没跨进门槛,江湖便与你无关。

NRST对低层住宅是消极影响的!时至今日,仍有些区域特别是华人热区,如万锦、列治文山市等区,大多数的低层住宅的房价仍然没有回到2017年4月前的价格。但是也有很多区域已经超过了之前的高位,越多元精英喜居的区域就越明显。如C12区,现在基本上每月的成交均价都在4百万加元以上,已经超过了2016-2017年的3百多万的成交均价。

但是,NRST却大大推高了公寓的价格。因为出于降低对15%外国税的额外成本的风险,资金转向了总价较低的公寓。

时至今日,这次疫情抑制了面对面的交流活动,引发了很多社会经济活动的停摆,房产交易势必、其实已经受到了冲击。那么,这次的疫情所带来的对于多伦多房市的影响,和NRST(外国买家税)有没有什么异同点呢?

下面简单谈谈我的个人观点,仅是一家之言。欢迎大家留言讨论。

NRST的影响,是量价双向影响。低层住宅的交易量和成交均价,都出现了双向下跌;二手公寓和公寓楼花,都出现了量价的双向上涨。

NRST对低层住宅影响很大的一个原因,是因为那时候很多人换房,已经买了房的,一定要把自住房卖掉才有首付款完成交接,所以逼得卖家即使亏损也要卖房。

与NRST几乎同一时间,银行加强了压力测试,抬高贷款门槛,很多人开始贷不到款,所以低层住宅的交易量马上就下来了。于是,大家转向总价较低的公寓,从而推高了公寓价格。

当时预判二手公寓价格未来将大幅上涨,公寓开发商也相应大幅调高了楼花的定价(当然这不是唯一原因,楼花的成本如土地、政府收费、人工材料均比之前提高了很多)。

而且,那时候的贷款利率快速提高,很多潜在买房的人转向租房。大家也知道,公寓租金在过去的3年里涨了很多,有的区域涨了50%甚至更高。

连锁反应的是,由于二手市场中低层住宅的价格下降,导致银行在低层住宅房花交房时的估价远低于之前购买房花的价格,中间的差价又使得一批投资者自己要想办法填补,这逼“死”了一批人。于是,低层住宅的市场里,弥漫着哀鸿遍野的气氛……

再来说说这次疫情的影响。这次疫情的影响主要体现在看房活动的大幅度减少,但不是完全停止(对于严肃买家,我也带看房)。

所以,我判断,疫情会大幅度影响二手房的交易量。但是,对于楼花,影响较小。因为楼花只需看图纸和文件,甚至可以不到售楼处(远程签约和电汇)。而对于楼花转让,将会更加繁荣。

但是,大家更感兴趣的价格,会不会大幅度下跌呢?

我个人认为不会。因为价格是受供需关系调节的。在看房活动下降的同时,上市的房源也在急剧减少,之前在市面上还没卖掉的房源,也出现了下市风潮。疫情期间的看房活动,对于卖房者来说其实更危险,他们不清楚来人来人往到底是什么情况,即使对看房者做了很多事先要求。所以,我认为,疫情会使得二手房的交易量下降,但是对成交价影响非常有限。

而且,这次疫情的卖方和之前NRST的卖方情况不同,这次大部分不存在必须卖房的迫切需求。由于利率降到这么低,卖方更多地选择收回出租。

现在的超低利率,使得租房远不如买房来得合算,所以租房的人必将转向买房。也就是说,买房的需求其实相比疫情发生前是增加的(利率是因为疫情下调的),只是因为看房活动被疫情暂时压抑了,只要社会活动一旦放开,需求将会集中井喷,交易量必将补涨,成交价大涨就是大概率事件。

最重要的一点,是加拿大版的QE。2000亿加元回购保险房贷,必将使得加拿大房产整体受益,这一点在2008年美国次贷危机之后的10年里已经被印证过的。还没进场的人,这次不能再错过了,上一次是12年前。 想要保护家庭资产免于货币贬值的,也要抓住这次机遇。

2017年4月的NRST,无论政府还是银行,目的都是控制海外投资。而现在这次疫情,政府和银行都在救市。

丘吉尔说过,要珍惜每次的危机!

想抓住这次机遇的,可以看我之前的推荐-楼花及楼花转让是最佳标的。

《这个盘我自己买了,多伦多配套最全,良心定价,前景极佳》

《疫情期间,多伦多的楼花转让火了》

在多伦多投资置业,欢迎咨询建筑师出身的地产经纪邱天(647-882-6789;个人微信:qiusky)。

本文首发于4月15日的微信公众号goToronto

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